相続登記の義務化で売却できない場合は？手続きや猶予期間も解説

相続登記義務化とは何か 不動産売却前に知っておくべき基礎知識

2024年（令和6年）4月1日から、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に相続登記を行うことが法律で義務付けられました。これまでは任意でしたが、改正法により義務化されました。義務化以前の相続も対象となり、2027年（令和9年）3月31日までに登記を済ませる必要があります。

この義務化の背景には、所有者不明土地や空き家の増加といった社会的課題があります。登記が放置されることで売買や開発が進まないケースが増えていたため、対策として制度改正が行われました。

期限内に登記をしなかった場合は、法務局からの催告を受けた後、正当な理由なく放置が続くと10万円以下の過料が科されることがあります。遅延に正当と認められる事情には、相続人が多数で資料収集が困難な場合や相続人の重病、争いがある場合などが挙げられます。

以下に制度の概要を分かりやすく整理しました。

このように、売却を検討されている方が安心して手続きを進められるよう、まずは相続登記の基礎をしっかりと理解しておくことが重要です。

相続登記をしないままでは売却できない理由

相続登記を行わずに不動産の売却を進めることは、法律上も手続き上も困難です。まず、法務局に記録されている登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、誰が本当の所有者なのかが公的に証明できず、売買契約を締結したとしても取引の安全性が担保されません（民法第百七十七条）。

また、亡くなった方から直接買主へ所有権を移す「中間省略登記」は認められておらず、所有権移転登記の手続きは必ず「亡くなった方 → 相続人 → 買主」の順序で行う必要があります。そのため、相続人名義への登記（相続登記）を飛ばして売却を進めることはできません。

相続登記をしていない場合、一般的には以下のように売却の流れが遅延または停止します：

したがって、売却を円滑に進めるためには、まず相続登記を確実に行い、不動産の登記簿上の所有者を相続人名義にすることが不可欠です。その後で、買主との売買契約を進め、所有権移転登記へとつなげていくことが基本的な流れになります。

相続登記の期限、猶予期間、簡易手続きの制度について

不動産を相続された方が、相続登記を行う際に注意すべき「期限」「猶予期間」「簡易な手続き」について、誰にでも分かりやすくご説明いたします。

まず、相続登記の申請義務は、2024年（令和6年）4月1日に施行されました。それ以降に相続を知った場合、「相続により不動産を取得したことを知った日」または「遺産分割が成立した日」から、いずれも３年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由がない場合には、遅れた際に「10万円以下の過料」が科される可能性があります。なお、正当な理由とは、相続人の多数による資料収集の困難さ、遺言の有効性に争いがあること、相続人の重病や経済的理由などが認められる場合です。これらの点は法務局の登記官が判断します。

加えて、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象です。この場合は、施行日（2024年4月1日）または相続を知った日・遺産分割成立日のいずれか遅い日から３年以内、つまり最長で2027年3月31日までに登記を終える必要があります。

以下は、これらの期限・猶予をまとめた表です。

さらに、遺産分割が纏まらないなどの事情で手続きが難しい場合には、新たに創設された「相続人申告登記」という制度があります。これは、まず「相続をした事実」を法務局に届け出る簡易手続きであり、これにより過料の対象とされない対応が可能となります。ただし、この申告のみでは正式な相続登記完了とはならず、後日、正式な手続きが必要です。

以上の制度を理解し、なるべく早めに対応されることが、大切な不動産を安心して売却へと進める第一歩となります。

売却をお考えの方への具体的なアドバイスと次の一歩

まずは、相続登記の手続きを確実に進めることが、不動産売却をスムーズに行うための最重要ステップです。相続登記が未了の場合、登記簿上の所有者が旧名義のままとなり、売却手続きが進められません。特に、所有者不明土地の増加が社会問題となっている現状を踏まえると、早めの対応が強く推奨されます。

登記に必要な戸籍謄本や遺産分割協議書の収集が難しい場合には、「相続人申告登記」という制度が活用できます。これは、相続の事実と自分が相続人である旨を法務局に申し出る方法で、期限内に義務を果たすこととなります。後日、遺産分割が成立した際に正式な登記を上書きできますので、過料を避けつつ手続きを進められます。

以下の表に、売却までの流れを整理しました。

売却の準備を考える際には、この流れを念頭に置いて進めてください。相続登記から登記名義変更、そして売却準備という順序をたどることで、安心して不動産売却に向けた一歩を踏み出せます。

なお、相続登記の義務化は令和6年（2024年）4月1日から施行されており、義務を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。また、過去の相続についても令和9年（2027年）3月31日までに登記を完了させる必要があります。こうした制度の理解をもとに、適切に手続きを進めていきましょう。

まとめ

相続登記の義務化は、不動産の売却を検討している方にとって非常に重要なポイントです。未登記のままでは売却手続きが進められず、いざ売却したいと思ったときに手間取ってしまう可能性があります。登記の期限や過料について正しく知り、必要書類の準備や簡易制度の活用も視野に入れて行動することが大切です。今後の売却を円滑に進めたい方は、相続登記の手続きを早めに行い、確実な名義変更を済ませておきましょう。