相続登記の義務化で売却時に起こるトラブルは？不動産売却前に知っておきたい注意点

相続登記の義務化とは何か（制度の基本と背景）

令和６年（２０２４年）４月１日から、不動産を相続した相続人は、相続を知った日から３年以内に相続登記を行わなければならないことが法律で義務付けられました。不動産登記法等の改正により、これまで任意であった相続登記が制度上の義務となっています。正当な理由がないまま期限を超えて登記を行わない場合は、１０万円以下の過料が科される可能性があります。義務化以前に発生した相続についても対象となり、多くの場合、令和９年（２０２７年）３月３１日までの履行が求められます。これにより、名義を放置したままの不動産を整理し、将来的なトラブルを防止する目的があります。

この義務化の背景には、「所有者不明土地」の急増という社会的課題があります。所有者が登記簿上でも不明、あるいは所在が把握できない土地が全国に広がり、公共事業や復興、防災などにおいて障害となっていました。こうした土地の割合は九州全土に匹敵するとされ、円滑な土地利用や行政対応を妨げる一因とされています。そのため、相続登記の義務化によって所有者情報の明確化を図り、土地トラブルを未然に防止する狙いがあります。

また、義務化前の相続についても、これまで未登記のまま放置されていた不動産は対象となり、登記が完了していない場合は、義務化施行後に設定された令和９年（２０２７年）３月３１日までに登記を済ませる必要があります。このように、過去の案件に対しても一定の猶予期間が設けられるなど、現実的な手続き対応が配慮されています。

相続登記をしないと売却できない理由

実は、相続登記をしないまま被相続人の名義の不動産を売却することはできません。登記簿上の所有者が亡くなった方のままの場合、相続人が実際の所有者であることを法的に証明できないからです（民法第177条によって、登記されていない権利は第三者に対抗できないと定められています）。そのため、相続登記を経ずに被相続人から買主へ直接名義を移す「中間省略登記」は認められず、「被相続人→相続人→買主」の順で正しく手続きを行う必要があります。これにより、登記簿の整合性を担保し、売却の法的確実性を確保できます。

また、2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日または遺産分割成立日から３年以内に手続きをしなければなりません。これを怠ると、過料（10万円以下）が科される可能性があります。

以上のように、相続登記をしないままでは、売却どころか法的な所有者として認められない状態になり、手続きを進めること自体ができません。不動産の売却を検討されている方は、まずは相続登記を確実に行うことが不可欠です。

期限内対応が困難な場合の救済策

相続登記の期限内（原則３年）に手続きを完了するのが難しい場合には、以下のような制度を活用することで、法律上の義務を果たしつつ、その後の対応に余裕を持つことが可能です。

まず、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で相続登記を期限内に行えない場合、「相続人申告登記」という制度を利用できます。これは、相続人であることを法務局に申告することで、登記の義務を履行したとみなされる制度です。ただしこの申告は権利関係を明示するものではなく、不動産を売却したり抵当権設定したりする際には、正式な相続登記が別途必要です。

加えて、法定相続分による登記も期限内に可能な場合には、この方法で仮の登記を行い、その後、遺産分割協議が成立した時点から改めて正式な登記を行う方法もあります。ただし、その際には追加で登録免許税が必要になる点にご注意ください。

いずれの制度も目的は「期限内に義務を果たし、ペナルティ（過料）を回避すること」にあります。特に期限ぎりぎりの場合は、早めに司法書士や当社にご相談いただくことで、スムーズかつ確実に対応できる可能性が高まります。煩わしい手続きの負担を軽減したい方、お気軽にご連絡くださいませ。

相続登記をスムーズに進めるための対策

相続登記を円滑に進めるには、まず、必要書類を漏れなく揃えることが重要です。以下の表に、主な書類とそれぞれの取得先および役割をまとめました。

このような基本書類は、不動産を売却する際に権利証明として欠かせず、早めに収集しておくことで申請時の不備や遅延を防げます（戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書など）。

次に、登記手続きを速やかに進めるポイントとして、まず戸籍謄本は「戸籍の広域交付制度」を利用することが有効です。この制度では、本籍地が遠方であっても、最寄りの役場で出生から死亡まで一括で取得できます（ただし、兄弟姉妹ら第三者分は対象外）。

さらに、不動産売却に向けて所有資産を確定させるため、「法定相続情報一覧図（法定相続情報証明制度）」も活用するとよいでしょう。これは戸籍類から作成され、登記申請や金融機関手続きなどに添付でき、何度でも再交付が可能です。

最後に、相続登記が期限内に困難な場合でも「相続人申告登記」の制度を使えば、過料を回避しつつ登記義務の履行とみなされます。ただし、この制度では不動産の売却はできませんので、遺産分割協議が整い次第、正式な相続登記を行う必要があります。

まとめ

相続登記の義務化によって、不動産の売却を検討している方には早めの対応がこれまで以上に大切になりました。相続登記を終えなければ売却手続きが進まず、手続きを怠ると過料の可能性もあるため注意が必要です。特に、必要書類の確認や準備は想像以上に時間がかかる場合があるため、早い段階で手続きを始めることが重要です。登記が完了することで不動産売却もスムーズに進むため、不安や疑問があれば早めに専門家へ相談し、確実な対策を講じることが大切です。